房子很重要，這是毋庸置疑的事情，在我們國家，房子不僅僅是人們居住的位置，是家的象征，同時(shí)還是大部分家庭最重要的財(cái)富。根據(jù)2020年央行調(diào)查組公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭戶均資產(chǎn)為317.9萬元，資產(chǎn)主要以實(shí)體資產(chǎn)構(gòu)成，其中房產(chǎn)占比超七成。另外，超過96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，戶均1.5套，并且有超過41.5%的城鎮(zhèn)家庭有2套以上的房子，持有三套及以上房產(chǎn)的家庭占比也高達(dá)10.5%。按照目前44%的城鎮(zhèn)化率和第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國有1.08億城鎮(zhèn)家庭擁有2套房子，有0.38億城鎮(zhèn)家庭擁有3套及以上的房子。
通過以上的數(shù)據(jù)可以得出一個(gè)很明顯的結(jié)論，那就是我國住房資源已經(jīng)過剩、不再緊缺，并且絕大部分家庭都已經(jīng)有了房子。另外，也可以看出目前我國住房炒作的現(xiàn)象很嚴(yán)重，不僅是專業(yè)的炒房客、炒房團(tuán)和公司炒作房產(chǎn)，就是大部分普通家庭也都投資炒作房產(chǎn)。確實(shí)，在過去20多年我國房價(jià)一路上漲，僅平均房價(jià)就從2000元/平方米漲到了現(xiàn)在萬元左右，上漲了4倍之多。隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，房子的賺錢效應(yīng)越來越強(qiáng)，也就不斷吸引人們涌入樓市投資炒作房產(chǎn)。特別是在2016年樓市行情大漲的時(shí)候，當(dāng)時(shí)直接出現(xiàn)了全民炒房的盛況。在當(dāng)時(shí)很多樓盤都是開盤即售罄，人們?yōu)榱速徺I一套房子不僅需要排隊(duì)搖號(hào)，甚至可能還要提前幾天去售樓部門前排隊(duì)。
不僅僅是這樣，一些售樓部還需要驗(yàn)資才能進(jìn)去售樓部看房，并且需要一兩分鐘內(nèi)決定買不買房。可以看出，在2016年前后人們投資房產(chǎn)的欲望非常強(qiáng)，這也讓大部分人跟風(fēng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。為了遏制房價(jià)的不斷上漲和打擊樓市炒作，2016年9月份國家出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，并且在2016年12月份“房住不炒”被提了出來。因此，從2016年9月份之后，我國樓市開始了下一個(gè)階段，并且在這接下來5年多里，我國持續(xù)不斷出臺(tái)樓市調(diào)控政策，并且隨著時(shí)間的推移，各地樓市調(diào)控力度也越來越大。隨著進(jìn)入2021年樓市金融調(diào)控政策再度收緊之后，我國房價(jià)出現(xiàn)了明顯的跌幅，特別是在2021年下半年，全國平均房價(jià)更是迎來了6年多以來的首次下跌。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2021年上半年全國平均房價(jià)最高為11030元/平方米，而到了2021年底，我國平均房價(jià)已經(jīng)降低至10139元/平方米。
因此可以看出，從2021年下半年開始我國房價(jià)出現(xiàn)了明顯下跌，相較最高點(diǎn)降低了15%，在全國70個(gè)大中型城市中，有超過70%的城市新房價(jià)格下跌，二手房價(jià)格回落的城市占比更是高達(dá)九成。隨著房價(jià)的下跌，很多買房的人都面臨了虧損的情況，甚至一些購房者在買房不到半個(gè)月就虧損了近30%。就比如筆者一位鄭州的粉絲，在2021年6月初在鄭州西四環(huán)以1.2萬元/平方米的價(jià)格購買了一套120平方米的房子，而剛剛過了半個(gè)月開發(fā)商就推出了一大批特價(jià)房，平均售價(jià)僅合8900元/平方米。也就是說，筆者這位鄭州的粉絲買房半個(gè)月就虧損了近40萬元。在這種樓市行情下，很多人都第一次意識(shí)到原來房價(jià)也會(huì)下跌，這讓很多人開始對(duì)房價(jià)的走勢(shì)產(chǎn)生了疑慮，買房就能掙錢不再是人們的共識(shí)。
其實(shí)買房掙錢條件本身就很苛刻，只有房價(jià)大幅上漲才能掙錢，而房價(jià)微漲、不漲和下跌都會(huì)導(dǎo)致虧損情況。房產(chǎn)大佬馮侖曾表示，從投資角度來看，由于房貸、折舊率、持房成本等多方面因素，一旦房價(jià)漲幅低于9%，就毫無盈利空間了。進(jìn)入2022年以來，雖然各地都開始出臺(tái)樓市利好政策，但是依舊無法增加人們對(duì)樓市信心，不僅很多剛需購房者開始駐足觀望，就是很多投資客也開始拋售房產(chǎn)了。在二手房市場(chǎng)，很多城市的二手房掛牌量都已經(jīng)創(chuàng)新高，根據(jù)已經(jīng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國有11個(gè)中心城市的二手房掛牌量超過了10萬套，其中杭州的二手房掛牌量更是已經(jīng)超過17萬套，重慶、天津、成都、沈陽、武漢的二手房掛牌量分別為16萬套、15.2萬套、14.8萬套、13.5萬套和12.6萬套。另外像鄭州、南京、哈爾濱等城市的二手房也已經(jīng)超過了10萬套。
相比于不斷激增的二手房掛牌量，二手房成交量卻沒有上漲，甚至很多城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象。很明顯，目前剛需購房者購買力不強(qiáng)，投資客在大規(guī)模拋售房產(chǎn)，房子根本就不賣。面對(duì)目前樓市政策和行情，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示：當(dāng)前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了自1998年房改以來大家第一次形成的共識(shí)，那就是房地產(chǎn)要走下坡路了，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去，未來房價(jià)下跌會(huì)成為常態(tài)，2022年將成為中國房地產(chǎn)的新生元年。隨著2022年“金三銀四”的過去，很多內(nèi)行預(yù)測(cè)未來房價(jià)或?qū)ⅰ俺鱿胂蟆?。之所以?huì)有這樣的預(yù)測(cè)，主要有以下三個(gè)原因：
?、匐m然不少城市的樓市調(diào)控政策正在放松，但是“房住不炒”依舊是樓市調(diào)控的底線。在筆者看來，“房住不炒”將成為常態(tài)化，國家對(duì)樓市炒作的打擊力度只會(huì)越來越大，這意味著未來房子的金融屬性會(huì)越來越弱。其實(shí)只要樓市中沒有投資炒作，就算是房價(jià)有繼續(xù)上漲的動(dòng)力，房價(jià)也只會(huì)根據(jù)真實(shí)的供需關(guān)系上漲，上漲也會(huì)非常平穩(wěn)。對(duì)此，不少人都表示，未來在樓市調(diào)控政策下，房價(jià)走勢(shì)會(huì)越來越穩(wěn)定，房子的投資價(jià)值也將慢慢降低。隨著房子回歸居住屬性，房價(jià)也會(huì)慢慢回歸合理水平。
②樓市供大于求現(xiàn)象越來越明顯，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。目前各大城市的二手房掛牌量都在不斷激增，新房市場(chǎng)也是如此，新房庫存越來越高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，青島、沈陽、武漢位居“商品住宅庫存量”的前三名，都超過了2000萬平方米。其中青島市的商品房住宅的廣義庫存超過了1.8億平方米，另外有8座城市的廣義庫存超過了1億平方米。相比于越來越高的庫存，購房者3數(shù)量正在減少，一方面是人們投資的需求大幅減少，另一方面是剛需購房者數(shù)量也正在慢慢減少。房子是給人居住的，隨著房子供大于求，房價(jià)走勢(shì)也會(huì)慢慢逆轉(zhuǎn)。
?、鄢钟蟹慨a(chǎn)的成本將會(huì)越來越高。房產(chǎn)稅是人們非常關(guān)注的問題，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅會(huì)大幅增加投資客持有房產(chǎn)的成本，而目前距離房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)間已經(jīng)越來越近了。在10月23日的重要會(huì)議上，已經(jīng)明確了房產(chǎn)稅將在部分試點(diǎn)城市落地。而房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響很大，像馬光遠(yuǎn)、任正平和馮倫等專家都認(rèn)為房產(chǎn)稅能夠起到明顯調(diào)控房價(jià)的效果。另外，房東稅也已經(jīng)在河北、湖南和云南三個(gè)省份實(shí)施了，隨著房產(chǎn)稅和房東稅的出臺(tái)，未來持有房產(chǎn)的成本將越來越高。
其實(shí)，面對(duì)目前的樓市行情，現(xiàn)在很多人都放棄了投資房產(chǎn)的想法，現(xiàn)如今人們買房基本上都是以居住為主要目的的。因此，現(xiàn)在已經(jīng)不建議像過去那樣盲目買房了，不僅不建議以投資為目的買房，同時(shí)就算剛需購房者買房，也要挑選適合自己的好房子。另外，由于開發(fā)商和投資客都在降價(jià)買房，今明兩年是不錯(cuò)的買房時(shí)機(jī)，但是也不建議在經(jīng)濟(jì)不允許的情況下買房。未來房價(jià)走勢(shì)穩(wěn)定，可以選擇在經(jīng)濟(jì)條件允許之后再買房也不遲。
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